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Dozy.第一桶金 | 9th Nov 2015 | 一般, 財富@投資世界 | (2545 Reads)
最近很多朋友問係咪換樓時機…
好多已經上車的朋友都有這個疑問,上星期 iMoney 的 8 週年特別號,以「樓市轉勢。上車部署」為副刊專題,筆者解答樓換樓部份,詳情請閱讀 iMoney 網上版,現節錄及詮釋一些對答。
。現在是樓換樓的時機嗎?
。如果要換,換甚麼樓好?
。應該先賣後買?還是先買後賣?
。若先賣後買,期間有空檔怎辦?
。如何避免連環撻訂?
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問:現在是樓換樓的時機嗎?

答:筆者覺得可以再觀察一下...
市場氣氛逆轉,筍盤湧現,買樓是好機會,不過換樓就可以再觀察一下,所謂換樓,筆者理解為細屋搬大屋,受制於按揭政策,中高價樓跌幅,相信會比細價樓大,高溢價細價樓除外,而家賣咗間細價樓換中高價樓,一來出貨要出靚價唔容易,二來中高價樓或有更深調整,可以先嘗試放盤,但不要心急,否則會被殺個片甲不留。

問:如果要換,換甚麼樓好?
答:留意按揭制度,計算自己的財務能力…
例如你在 2009 年以 90% 按揭上車,買入一個 200 萬的細單位,現升值至 400 萬,若成功出售可取回約 220 萬現金,如果想財務上比較安全,最好換 600 萬或以下的物業,因為可以借盡 80% 按揭即 480 萬,首期只需要 120 萬,足夠應付,還有 100 萬備用資金,萬一有乜冬瓜豆腐都有錢供樓。如果你買 700 萬物業,最多借 60% 按揭即 420 萬,首期要 280 萬,賣樓賺幾多俾晒佢,仲要再抬 60 萬先夠,在經濟及樓市下行周期,個人認為比較冒險。

問:應該先賣後買?還是先買後賣?
答:不同市況做法不同…
若不考慮資金問題,樓市上升周期…當然是先買後賣,否則很容易出現賣咗買唔番的情況;樓市下行週期…當然是先賣後買,遲啲買隨時再平啲。不過很多
小業主要靠賣樓的資金買樓,因此在實際操作上,都是以先賣後買比較普遍。

問:若先賣後買,期間有空檔怎辦?
答:很難 Perfect Match...
筆者以前都試過想呢頭搬離舊居,嗰頭搬入新居…諗唔掂!
方去一,是要求售後租回,不過如果買家借按揭超過五成,會令對方很麻煩,作為良心業主最好唔好啦。
方法二,先找地方租住一年,慢慢搵,這個方法在去年上升周期是不適用的,因為樓價升得急,落咗車隨時上唔番車,今天樓市下行又唔同講法,可以慢慢揀,心急未必買到好嘢。如果租一年…半年搵樓 + 三個月成交 + 三個月裝修 = 啱啱好!到時樓市調整應該接近尾聲!
方法三,找短期租約,最近有很多原本想賣樓的業主轉售為租,如果你覺得簽一租約太長,交成年租太肉赤,其實可以試試搵一些比較短期的租約,例如半年死約,接半年生約,很多原本想賣樓的業主願意接受,真係搵唔到,半年之後續多三個月,彈性更大!

問:最近有個案,業主賣樓後隨即買入另一個單位,由於買家撻訂,令他亦要撻訂,損失不少,如何避免這種情況?
答:幸好未簽訂正式買賣合約,不然損失可能不止於此,有機會再詳談,先講臨時買賣合約,一般訂金是 3~5%,要避免這種情況,建議在賣樓的時候,要求多收一些訂金...
例如業主賣 400 萬樓,買 600 萬樓…
。賣 400 萬樓:收訂 5% = 20 萬
。買 600 萬樓:付訂 3% = 18 萬
賬面上沒有蝕,不過由於撻訂一方要賠雙邊佣金…
買 600 萬樓就是 12 萬,總數還要蝕 10 萬。除非可做到賣樓收訂6%,即 24 萬,買樓付訂 2%,即 12 萬,有違常規,但不是不可以,之前試過有同學買樓的時候因為信心不大,300 萬樓只落臨時訂金 5 萬,最後還是順利成交。當然你亦可以跟代理在撻訂賠佣條款上討價還價,例如只賠單邊佣,亦可以減少損失。
今天氣氛淡靜,易買難賣,筆者建議不妨多等幾天…
簽妥賣樓的正式買賣合約,收了大訂,再買樓!你有相對充足的資金,以上述情況為例,大訂即樓價 10%,即是 40 萬,你再買 600 萬樓付細訂,付細訂 3%,即是 18 萬,即使你撻訂再賠雙邊佣金,只是 30 萬而已。

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